北京房地产市场：前三季度成交额逾500亿 酒吧业态入驻零售项目

本文摘要：10月15日，仲量联行公布2019年第三季度北京房地产市场总结报告。报告表明，由于今年上半年的销售高于预期，一些优质购物中心的业主对项目年底展现出更加悲观。工业物流市场租金增长速度更进一步上升，但对黄金地段仓储空间的出租市场需求保持稳定。 在高端住宅市场，本季度追加供应集中于入市，整体市场需求保持稳定，而销售价格有有助于快速增长。2019年，国内外投资者展现出大力，前三个季度总交易额已多达2018年的全年水平。

10月15日，仲量联行公布2019年第三季度北京房地产市场总结报告。报告表明，由于今年上半年的销售高于预期，一些优质购物中心的业主对项目年底展现出更加悲观。工业物流市场租金增长速度更进一步上升，但对黄金地段仓储空间的出租市场需求保持稳定。

在高端住宅市场，本季度追加供应集中于入市，整体市场需求保持稳定，而销售价格有有助于快速增长。2019年，国内外投资者展现出大力，前三个季度总交易额已多达2018年的全年水平。

尽管经济持续面对上行压力，一些规模较小、较务实的租户充分利用当前办公楼市场更加灵活性的租金和更加多的出租自由选择，谋求适合的升级机会。仲量联行华北区董事总经理张莹回应。甲级办公楼：市场承压 租金持续上升不受经济上行压力持续影响，本季度市场需求趋势维持低迷，但由于一些租户有效地利用当前的市场条件，本季度出租活动较2019年上半年比起有所回落。大型、务实型企业充分利用当前市场中更加灵活性的租金和条款，谋求办公面积的升级。

这一趋势推展本季度市场出租活跃度回落，全市袭港多宗迁往升级类出租成交价。本季度无新项目完工入市，全市追加供应维持低位，且CBD核心区未来项目更进一步延期，CBD及周边业主持续获益。追加供应的短缺和新项目入市时间的延期，在一定程度上协助业主减轻了市场需求低迷所带给的挑战。

尽管市场压力持续，且租户的租用能力有所上升，但市场总体空置率袭港7.1%，与上一季度持平。不受市场压力影响，租金之后暴跌。

本季度，整体租金仍维持上行趋势，袭港环比暴跌0.8%。在当前市场环境中，为空缺空置面积，业主在本季度之后维持灵活性的租金策略。由于业主期望能逐步租赁项目中的空置面积、保持现有租赁水平，他们目前也更加不愿拒绝接受更加灵活性的出租条款及有所不同方案，以此更有和觅更加务实、可信的租户。

市场已充份意识到，项目租户结构的稳定性比短期内构建低租金极具可持续性。仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯（Eric Hirsch）回应，在经济不确定性的持续影响下，预计更加多业主不会采纳这一思路。因此，我们预测年底前租金将不会持续上升。

投资：全年成交价总额将自创历史新纪录北京投资市场大宗成交价集中于兴起，2019年前三季度成交价总额总计多达500亿元人民币，已远超过2018年全年总值。本季度仍有多宗交易尚能在谈判进程中，因此2019年全年成交价总额预计将近超强去年的380亿元，刷新历史新纪录。本季度倍受市场注目的大宗成交价还包括，吉宝置业以1.79亿元人民币并购上地NEO项目，华夏幸福基业以58亿元向五谷丰登人寿出让丽泽原中铁物大厦项目，北京金隅集团通过司法拍卖会以51.8亿元人民币竞得盘古大观龙首5号楼。

随着北京投资市场大大加剧，更加多外资投资者大力谋求投资机会，而内资投资者仍是市场的主导力量。在当前经济气候下，北京基本面强大、机会相继显露，更有投资人大大追赶新机遇，推高市场活跃度。近几个月，不受当前环境影响，许多市场原本鲜有机会看到或参予的投资机会大大激增，北京投资市场势头强大、热度上升。

仲量联行华北区投资部总监王刚回应，即使受到经济不确定性的持续影响，内外资投资者仍对北京市场充满信心。随着更加多待售资产相继经常出现，我们坚信现在正是转入市场的最佳时机。优质零售：持续的经济不确定性为市场带给一定压力酒吧业态持续进驻优质零售项目，逐步推展购物中心的运营方向由日间营业场所改向全天候目的地。

重点新开业门店还包括，奈雪的茶旗下的BlaBlaBar进公使贸购物中心，以及星巴克在其嘉里中心分店开办酒坊Bar Mixato。同时，美妆行业持续保持快速增长，业主对美妆业态认可度更进一步提高，该品类在购物中心租户结构中所占到比例持续减少。本季度，迪奥在北京APM购物中心开办新店，兰蔻和娇兰等多家品牌也将持续扩展。

在当前市场环境下，多家出租、运营经验丰富的优质零售物业发布2019年上半年销售额，项目展现出高于预期。部分购物中心上半年业绩展现出比较强大，推展租金快速增长有所回落。本季度，市区租金环比下跌0.5%，而郊区市场租金环比快速增长1.1%。

其中，几家领先的郊区购物中心的租金甚至可以超过部分市区项目水平。即使持续的经济不确定性为市场带给一定压力，一些业主仍能大大调整租户结构和产品服务，更进一步研发消费者的出售意愿和消费力，进而推展销售快速增长，仲量联行北京零售地产部总监杨菁菁回应，这有助市场在当前大环境下维持快速增长态势。尽管2019年市场预期广泛较低，但与前几个季度比起，一些业主对年底市场前景所持更加悲观的态度。

工业：市场需求基本保持稳定尽管经济上行压力持续影响市场，本季度市场需求基本保持稳定。第三方物流公司在市场中维持活跃，续租持续主导本季度出租成交价。

尽管经济不存在不确定性，但市场空置率仍维持低位，可出租面积短缺，因此大部分租户仍持有人很强的续租意愿。在经历了此前的高速快速增长之后，近期工业物流租金涨幅受到当前经济气候的影响，本季度增长速度更进一步上升。2019年第三季度，市场租金有助于快速增长，环比下跌1.7%。

即使续约时租金较之前租期有明显提高，大多数租户仍不愿拒绝接受当前市场的租金水平，因为在供应短缺的市场环境中，租户很无法更加较低租金寻找适合的可出租面积。但是，鉴于目前的市场情况，与前几个季度比起，业主的涨租计划显著上升。仲量联行华北区研究部总监米阳回应，因此，目前租金的快速增长趋势更加具备可持续性，我们预计这一趋势将在年底前沿袭。酒店：供给持平 增幅近高于其他一线城市高端酒店住宿市场需求比较稳定，业绩增幅同比有所收窄。

2019年休闲娱乐旅游住宿市场需求仍维持务实快速增长。北京市旅游局数据表明，截至2019年8月，城市主要旅游景点招待游客总计2.2亿人次，同比快速增长5.4%，但商务客源及会议会展客源需求量及支出皆经常出现小幅下降。

高端酒店市场需求整体更为稳定，业绩增幅同比有所回升，截至2019年8月，北京市高端酒店每间可出租客房收益同比小幅下跌1.2%。高端酒店供给仍维持稳定，供给增幅近高于全国其他一线城市。截至2019年10月，北京市共计4家高端酒店陆续开业，向市场追加674间客房，追加客房供给0.9%，近高于广州的6.5%和上海市的3.2%。其中有一点注目的酒店项目为北京首北兆龙饭店，该酒店是凯悦酒店集团在亚太地区的首家Joie de Vivre品牌酒店。

2020年北京市预计将新的进7家高端酒店，将向市场追加大约1,700间客房，不受中心城区容许新建酒店土地供应政策的影响，追加供给主要产于于通州，丰台及大兴等城市外围区域。不断完善的城市基础设施设施及活跃的大型会展活动预计将造就北京市高端酒店业绩快速增长。

仲量联行预计2020年北京高端酒店各项业绩指标未来将会构建务实快速增长。中短期内，还包括世界体育大会和北京国际汽车展等在内的大型会展及城市活动将于2020年于北京举行，预计为城市带给更加多休闲娱乐及商务客源，造就市场需求快速增长, 推升平均值房价及入住率。

从将来来看，环球国际影城将于2021年月开业，冬奥会将于2022年举行，这些都将受到影响高端酒店业绩快速增长。仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛回应：虽然2019年北京高端酒店业绩增长速度同比有所上升，但预示城市主要交通枢纽等基础设施的启用、最重要国际赛事及城市会议活动的主办，预计将为高端酒店市场带给新的快速增长契机。高端住宅：充裕供应未来将会推展下季度销售本季度高端市场供应量激增，而市场需求保持稳定，推展售价稳定下跌。

本季度，奢华公寓销售量与上季度持平，价格环比下跌0.9%。因部分开发商须要减轻资金压力而发售新楼盘，本季度奢华公寓追加供应量大幅度下降至1,088套，为上季度总量的两倍。

当前市场中充裕的高端新房供应未来将会推展下季度的销售展现出。与此同时，高端别墅价格大体平稳，环比小叛0.6%。本季度无高端别墅项目入市。

本季度初央行发布，商业住房贷款利率将以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，但未对北京的一手及二手购房者产生明显影响。10月8日起新的派发的个人住房贷款利率将仍然以4.9%的相同基准利率为基准，而将随LPR浮动。新标准实行前后，贷款利率大体保持一致。北京调整后的房贷利率与之前水平基本维持恒定，本次改革预计将会在短期内对住宅市场产生影响，仲量联行华北区研究部总监米阳回应，央行的贷款市场利率改革并非楼市削减政策，而是将逐步推展贷款利率渐趋市场化。

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